Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?

En tant que propriétaire, vous pouvez être amené à vouloir augmenter le loyer de votre bien en cours de bail. Toutefois, faire évoluer le montant du loyer pendant la durée du contrat n’est pas une démarche à prendre à la légère et certaines règles précises encadrent cette possibilité. Comment s’y prendre ? Selon quelles modalités ? Voyons cela plus en détail.

Cadre légal de la révision de loyer en cours de bail

Règlementation générale

La loi encadre strictement les conditions d’une telle révision. Le principal texte de référence est la loi Alur de mars 2014 qui stipule qu’une augmentation annuelle peut être effectuée en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), à condition qu’une clause de révision soit intégrée dans le contrat.

Délai d’un an pour appliquer l’indexation

Mais attention : le propriétaire dispose d’un délai d’un an pour appliquer cette indexation. Passé ce délai, il perd son droit à revendiquer cette augmentation pour l’année écoulée. Cette disposition concerne les baux signés après le 27 mars 2014.

Limites imposées par la loi

Notez aussi que cette révision ne peut aboutir à une augmentation supérieure à celle de l’IRL. En cas de contestation, c’est au juge du tribunal administratif compétent qu’il appartiendra d’arbitrer.

Ces aspects légaux posés, il convient de comprendre le moment propice pour réviser le loyer et la démarche à suivre.

Quand et comment réviser le loyer selon les dispositions légales

Le bon timing

Même si votre contrat comporte une clause de révision annuelle du loyer, vous ne pouvez l’appliquer qu’à la date anniversaire du bail ou à la fin du trimestre fixé par ledit contrat. Autrement dit, pas question d’augmenter le montant en cours d’année sans raison valable.

La procédure à respecter

La révision du loyer doit être notifiée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre reçu ou émargement. Le nouveau montant doit être indiqué précisément ainsi que la date à partir de laquelle il prend effet.

Au-delà des augmentations régulières liées à l’IRL, certaines circonstances particulières peuvent justifier une augmentation du loyer.

Les conditions d’augmentation du loyer pour cause de travaux

Cas des travaux notables

Lorsque des travaux importants sont réalisés dans un logement loué – installation d’une climatisation, d’un double vitrage ou d’un chauffage central – ils peuvent donner lieu à une augmentation de loyer. Celle-ci est cependant limitée : elle ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux dans les zones tendues.

Travaux mineurs : pas d’impact sur le loyer

Toutes les interventions ne permettent pas d’augmenter le loyer. Ainsi, les travaux de peinture ou les petites réparations sont généralement exclus de ce dispositif.

Pour mettre en place une telle augmentation, des démarches spécifiques doivent être suivies.

La procédure à suivre pour proposer une augmentation de loyer

Proposition d’augmentation et accord du locataire

Pour augmenter le loyer suite à des travaux, il faut obtenir l’accord du locataire. Celui-ci doit se faire par écrit et préciser le montant de l’augmentation ainsi que la date de mise en application.

Si désaccord : recours à la commission départementale de conciliation

En cas de désaccord, on peut saisir la commission départementale de conciliation. Si celle-ci ne parvient pas à résoudre le litige, un juge tranchera.

Cependant, depuis quelques années, l’introduction d’un nouvel élément vient complexifier cette question : l’encadrement des loyers.

L’impact de l’encadrement des loyers sur la révision du montant locatif

L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à limiter les augmentations excessives dans certaines zones tendues où la demande est forte. Elle définit un loyer maximum au mètre carré que le propriétaire ne peut dépasser.

Conséquences sur la révision du loyer

Cela signifie qu’en présence d’un encadrement des loyers, même si des travaux sont réalisés, l’augmentation du loyer ne peut conduire à dépasser le loyer maximum autorisé.

Une autre notion entre également en jeu dans la possibilité de réviser un loyer : celle des zones tendues.

Zone tendue versus autres zones : quels critères pour l’augmentation ?

Définition et impact des zones tendues

Les « zones tendues » sont des secteurs où la demande locative est particulièrement forte. Dans ces zones, les augmentations de loyers peuvent être plus strictement encadrées, notamment lorsqu’il s’agit d’une augmentation suite à des travaux.

Situation dans les autres zones

Hors zone tendue, les règles restent identiques en matière de révision annuelle liée à l’IRL. Toutefois, il n’y a pas de plafonnement spécifique concernant une éventuelle augmentation liée à des travaux.

Pour finir, notre suggestion, connaître les spécificités d’une augmentation entre deux locataires ou lors d’un renouvellement de bail.

Augmentation entre deux locataires ou lors d’un renouvellement de bail : quelles spécificités ?

Changement de locataire : quelles règles ?

Lorsqu’un nouveau locataire arrive, le propriétaire a toute latitude pour fixer un nouveau montant de loyer. Cependant, en zone tendue et en présence d’un encadrement des loyers, il ne pourra pas dépasser le loyer maximum autorisé.

Renouvellement du bail : augmentation possible ?

Au moment du renouvellement d’un bail, le propriétaire peut envisager une révision du loyer. Cependant, cette révision doit être justifiée soit par des travaux importants réalisés, soit par un alignement sur les prix locatifs du voisinage.

Nous venons de voir que l’augmentation du loyer en cours de bail est soumise à des règles précises. Il est donc important pour le propriétaire de bien les connaître afin de pouvoir exercer ce droit dans le respect de la loi et d’éviter tout litige avec son locataire. La loi Alur impose notamment une indexation annuelle selon l’IRL, limitée à un an. Par ailleurs, certaines situations spécifiques comme la réalisation de travaux notables ou un changement de locataire peuvent donner lieu à une révision plus importante. Enfin, il convient de prendre en compte les dispositions relatives aux zones tendues et à l’encadrement des loyers.